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协会提示:警惕收房租金过高!长租公寓发生了什么?

来源:和讯名家   作者:   时间:2020-09-04  浏览:

  暴雷复兴!这次不是P2P,而是长租公寓。

  近来,上海市房地发生意职业协会发布住宅租借商场危险提示,提示房东、租客在托付运营或租房过程中,应多方了解周边住宅的商场租金价格,警觉长租公寓公司“高进低出、长收短付”、警觉收房租金过高或租借金过低的危险。

  整治长租公寓

  在本年7月份,天津、石家庄、太原、沈阳、宁波、青岛、南宁、西安八个城市入围中央财政支撑住宅租借商场展开试点城市,意味着租借商场行将迎来大变局。在这场大变局中,长租公寓便是主角之一。

  尤其在大城市中,长租公寓成为了不少年青人在高级小区和农民房之间的折中首选,但一起其也是乱象丛生。比方杭州适享科技的长租公寓公司,经过高价收房、贱价租借的方法勤奋好学房东和租客的资金,终究爆雷跑路。

  现在,全国各地现已展开了针对长租公寓的整治:

  上海:闵行区发布《租借住宅运营办理办法(试行)》,租借组织需存案;

  郑州:郑州市住宅保证和房地产办理局印发《郑州市住宅保证和房地产办理局房子租借商场乱象整治实施方案》;

  泉州:泉州市住宅和城乡建造局等六部分联合印发《关于泉州市住宅租借中介组织乱象专项整治工作方案告诉》,严惩住宅租借中介8类行为。

  以上这些当地行动均会集在7月份发布,阐明这些长租公寓早已在“骚乱”。看得出,在疫情之下,长租公寓面对空置率高、资金链断裂等问题,商场危险开端不断露出,并在年中会集迸发。

  什么是长租公寓?

  望文生义,长租公寓的租借周期往往比一般住宅要长,此外首要还有以下几个特色:

  1、有中介费或服务费。长租公寓自身便是一个渠道,经过租借房东的房子,然后再转租给租客,其间需求收取介绍费、卫生费等各种名头的费用。

  2、租金付出周期长。假如直接租借房东自有房,一般都是押一付一或押一付三,而长租公寓动辄押一付半年、付一年。比方上面说到的杭州适享科技长租公寓公司,有的租客押一付十二交了26000多元。

  现在来看比较正规的长租公寓首要会集于以上两个特色,当然自己遇到过还有单个需求交所谓“家电家居修理基金”的公寓。

  而在长租公寓中又有会集式与涣散式之分。

  会集式公寓是指租借渠道租下整栋或整栋中的几层,一致进行改造后租借的一种形式。其优势在于房间之间相互影响较小,可供给较多的公共服务。

  涣散式公寓则首要是租下涣散在各个小区里的个人清闲房源,进行装饰后,以公寓名义对外租借。特色是房子格式不一致,以中高端长租公寓为主。

  但是涣散式长租公寓因为房源难找、单个改造本钱过高级原因,资金回报率全体偏低,所以不少品牌公寓公司改造整栋的公寓,也便是会集式长租公寓十分多。这种公寓在北上广深城中村的农民房中十分常见。

  长租公寓的运作形式

  依照正常的逻辑,检查收租客租金,然后付房东租金,从中收取中介费是十分安稳的一种盈余形式,为何长租公寓公司一再呈现资金链问题呢?

  究竟歪门歧途才来钱快,正常运营早就亏死了。长租公寓也是这么想的。所以不少长租公寓都采取了“高进低出、长收短付”。

  所谓“高进低出、长收短付”,即高价收房东房子,贱价租借;向租客收长时间租金,向房东付短期租金。

  当然这可能会有点不流畅难明,为什么公寓要高买低卖?按月收租它不香吗?

  首要,在房地产职业是典型的资金密集型职业,时间便是金钱,假如一个项目需求收租十几二十年才干回本的项目,底子不现实,因为公寓公司需求承当巨额的财政本钱,即利息。所以公寓需求一次性收租以快速回笼资金。这是长租公寓之所以“长收短付”的底子动因。

  其次,因为中高端白领的交际需求,以及房东自有房质量的良莠不齐,公寓公司为了抢占商场,勤奋好学房东和房客资源,采取了“高价收房、贱价租房”的战略。

  咱们来经过一个比如来了解一下长租公寓的运作形式:

  假定小白有一栋农民房,共10个房间,商场租金1000元/间。A公寓经过与小白洽谈后,则以1200元的价格悉数租下小白的房间,租金按月付出;然后A公寓对外以800元/间的价格租借,押一付十二,即一间房一次性收取10400元,10间便是104000元。

  那么好,榜首个月过去了。A公寓在付出给小白12000元的租金后,从第二个月开端至下次付租借金前,中心有整整过一个月手握92000元的现金,而且没有利息!

  有财政知识的读者应该知道,这适当所以无息贷款,在A公寓手上构成了一个资金池。而一旦构成资金池,那么运作的空间可就多了去了。

  在接下来的十一个月,A公寓经过这种形式不断收房子,租房子,手里把握的资金池会越来越大。公寓除了收取中介费外,还能够用这些无利息的钱做出资,赚收益。

  长租公寓的融资形式

  首要,最传统的融资手法便是发债。比方租借住宅专项公司债券,依据上交所发表数据,现在三家公司涉猎租借住宅专项债的房企,龙湖、葛洲坝(600068,股吧)和保利,到2018年8月现已成功发行三期。

  但是发债的本钱并不低,依照行情利率根本都在5.5%以上,这就对长租公寓提出了很高的盈余要求。为了防止这种危险,所以乎就有了另一种融资方法:财物证券化。

  第二种,财物证券化。财物证券化的条件是要有现金流,A公寓则能够将这些收租权所发生的现金流,打包成ABS(财物证券化)产品,转售出去。说的直白一点,便是将未来收房租的权益打包成理财产品来融资。

  这种融资形式的优势在于本钱相对较低,且能够边运营边用这些钱来还账或许建下一个项,平摊乃至下降负债率等。现在我国共有5个长租公寓财物证券化项目:中信证券(600030,股吧)·自若1号房租分期信任获益权财物支撑专项方案、魔方公寓信任获益权财物支撑专项方案、新派公寓权益型房托财物支撑专项方案、新派公寓权益型房托财物支撑专项方案和招商创融-招商蛇口(001979,股吧)长租公寓榜首期财物支撑专项方案。

  为什么会爆雷?

  假如你读懂了上面两种形式,你就会知道为什么长租公寓会爆雷了。仍是连续上面的比如:

  假如A公寓将小白房子所发生的租金收益权打包卖给了财物办理公司B,财物办理公司B又向大众出售。你会发现:

  1、A公寓(运营方)将入住率达不到预期、租金不行等危险彻底搬运给了出资人(财物办理公司B)和承租方。

  2、假如此刻A公寓聪明的话,能够摘抄一个C资管公司,供给租客小额贷款以付租借金。C资管公司替租客将全年的租金一次性交给A公寓,A公寓立刻就能够取得资金回流,并完成了将融资从A公寓(运营方)彻底剥离。

  高超吗?太高超了!但是金融历来都是零和游戏,危险不会消失,只会搬运。触及方越多,危险越大,一旦房间长时间搁置,租客租金缺乏,资金链危险立刻就会席卷这一整条金融链。这便是疫情下,长租公寓会集爆雷的底子原因。

  值得注意的是,现在长租公寓大多仅仅对存量房源的盘活,而跟着监管的加强和政府租借相关用地的入市,很多增量长租公寓将会呈现,像P2P相同,优胜劣汰不可防止。在团体建造用地上建造的租借住宅,即大型社区式公寓山雨欲来。而且这类租借住宅是国家扶持重点项目,它们将会以全新的租住形状呈现在商场中。

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