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多家长租公寓“爆仓跑路”引监管部门警示 高进低出、长收短付业务模式 走入死胡同

来源:21世纪经济报道   作者:   时间:2020-09-04  浏览:

“深层次原因,是长租公寓渠道用于事务扩张的资金,并不是事务收入与运营赢利,而是应付款,由此形成资金移用与资金杠杆危险骤增。”

近来多家长租公寓呈现“跑路”,相关部分再度发布住宅租借商场危险提示。

9月初,上海市房地产生意职业协会发文提示房东、租客在托付运营或租房过程中,应多方了解周边住宅的商场租金价格,警觉公司“高进低出、长收短付”带来的危险,防止因公司“爆仓”“跑路”遭受丢失。

一周前,成都市住宅和城乡建设局也发布住宅租借危险提示称,数家住宅租借企业因采纳“高进低出”“长收短付”运营形式呈现“爆仓”“跑路”,提示住宅租借当事人在租借活动中需谨慎。

“这意味着长租公寓职业高进低出、长收短付的事务形式现已彻底走入死胡同。”长租公寓业内人士王强(化名)向记者指出。上一年以来,高进低出(高价租入房源再贱价租借)、长收短付(一次性收取租客1-2年租金却按月向房东付租借房款)的事务形式,已导致众多长租公寓资金链大幅吃紧,疫情冲击下导致新租客削减与租房空置率上升,进一步加重长租公寓渠道出入失衡。

一位国内大型创投组织合伙人向记者泄漏,近来他接到一家参加股权出资的长租公寓负责人的求助电话,期望取得一笔过桥借款,缓解对房东的付款压力。但该合伙人地点创投组织敏捷婉拒,由于不知道长租公寓“高进低出”所形成的租金差亏本缺口终究有多大。

他坦言,现在创投组织内部已做好长租公寓项目出资失利的最坏计划,整个出资团队也在反思,在国家活跃推动房地产租售并重的大环境下,为何长租公寓这个向阳职业变得乱象迭起。

资金高杠杆危险集合

王强看来,近来爆仓跑路的多家长租公寓渠道都有一个一起特征,行将“高进低出”“长收短付”事务形式发挥到极致,导致整个渠道“捉襟见肘”。

“这背面,是长租公寓渠道乱用资金杠杆惹的祸。”王强直言。为了快速堆集房源扩张商场规划,它们都移用很多“应付款”(付出给房东的租房款),继续高价租入新的房源。

王强曾遇到一个极点事例,租客将1年期租金一次性交给长租公寓渠道,后者仅留下1/6资金付出给房东,其他5/6资金悉数用于高价获取新房源。其逻辑很简单,经过继续扩展房源与事务规划,渠道不光能够经过下降运营本钱“发明”赢利,还能使用事务规划效应寻求新的股权出资款,然后上市“赚”本钱商场的钱。

他坦言,这种事务逻辑自身就存在极大危险。首要,“高进低出”形成的租金差亏本缺口到达1500-2000元/间,绝不是渠道经过规划效应下降运营本钱就能处理,而租金差继续亏本,意味着渠道亏本额随事务规划扩张“水涨船高”,到最后难以拾掇;其次,“长收短付”形式一旦遇到疫情等突发事件,导致新租客与新租金收入骤降,渠道没有满足的新租金收入用于兑付房东租房款,导致很多房东“半途毁约”回收房子,租客则要求索回剩下租金,倒逼长租公寓渠道资金链断裂。

“深层次原因,是长租公寓渠道用于事务扩张的资金,并不是事务收入与运营赢利,而是应付款,由此形成资金移用与资金杠杆危险骤增。”王强说。

多位长租公寓业内人士泄漏,部分长租公寓渠道很快找到了新的生财之道——向新租客们供给租金贷(让租客请求借款一次性付出1-2年期租房租金),然后赚取借款利息提成与振奋收入以添补租金差亏本缺口。

“这导致长租公寓的资金杠杆危险进一步上升,由于很多租金贷资金相同没有付出给房东,而是被长租公寓渠道移用扩展规划。”一位曾在长租公寓渠道担任运营总监的人士直言。本年6月,他从这家长租公寓渠道离职前,渠道现已3个月发不出薪酬,早已捉襟见肘。

“4-5月份,我曾供职的折价长租公寓渠道每月需向房东付出超2000万元房租,但新租客带来的租金收入缺乏400万,等候它的成果,多半是爆仓。”上述人士慨叹说。并且多家资金链吃紧的长租公寓渠道本来计划海外上市融资,但本钱商场早已对它们关上了大门。

创出本钱“无能为力”

越来越多长租公寓渠道资金链吃紧,从前“力挺”它们的创出本钱也只能无能为力。

一位创投组织出资总监告知记者,6月份一家长租公寓渠道创始人曾找到他,愿以上一轮股权融资估值的7折寻求新的股权融资,先缓解资金链缺口,再择机海外上市,让创出本钱退出。

“可是,基金一切的合伙人都以为这个廉价不能捡。”上述出资总监说。现在长租公寓的事务形式与他们最初预期的彻底不一样。三年前,他们之所以看好长租公寓工业,一个重要原因是长租公寓渠道若有才能获取交通快捷且租金较低的老厂房资源,经过改形生长租公寓租借,能够赚取逾20%的租金差收益。但越来越多的长租公寓“反其道而行之”,不断以高价租入各类房源,再贱价租借,盲目扩展事务规划,乃至移用很多“应付款”制作巨大的资金杠杆危险。

“即使有长租公寓渠道乐意千载一时对赌协议寻求融资,咱们也根本无动于衷。”上述出资总监标明。现在已登陆海外本钱商场的青客公寓、蛋壳公寓股价较IPO开盘价均跌落约30%,标明二级商场出资者对长租公寓事务形式可继续性倍感忧虑。

(作者:陈植 修改:马春园)